Le modalità di imposizione in Italia per il 2023 degli immobili posseduti dalle persone fisiche all’estero, invariate rispetto allo scorso anno, prevedono le regole base sotto riepilogate, tenuto conto che le indicazioni di maggiore rilievo pratico vengono dalla prassi, più che dalla norma di riferimento, rappresentata dall’art. 70 comma 2 del TUIR, o dalle istruzioni al quadro RL della dichiarazione.

Concentrando l’attenzione sugli immobili locati, le istruzioni (rigo RL12) riportano l’indicazione per cui:

• se il reddito derivante dalla locazione non è soggetto a imposte sui redditi nel Paese estero, occorre tassare in Italia il canone percepito, al netto della deduzione forfetaria del 15%;
• se, invece, come di regola, l’altro Stato assoggetta a tassazione i canoni di locazione, l’imponibile italiano è “l’ammontare dichiarato in detto Stato senza alcuna deduzione di spese”; l’imposizione subita oltreconfine è recuperata in Italia con lo scomputo delle imposte estere a norma dell’ 165 del TUIR.

Per la seconda di tali situazioni vanno richiamati i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nelle circolari nn. 45/2010 e 13/2013, secondo cui il riferimento all’ammontare dichiarato nell’altro Stato comporta che, diversamente da quanto accade per gli immobili situati in Italia, la determinazione del reddito avvenga sottraendo dal canone lordo le spese riferite all’immobile, purché dedotte anche nell’altro Stato in base alla legge locale.

Cosa dicono le istruzioni del quadro RL negli altri casi

Se l’immobile è assoggettato all’estero a regimi di deduzione analitica delle spese, nel quadro RL della dichiarazione italiana andrebbe conseguentemente inserita la differenza tra canoni e spese deducibili. In presenza, ad esempio, di canoni per 30.000 euro e di spese deducibili per 12.000 euro, anche la base imponibile italiana sarebbe pari a 18.000 euro.

La risoluzione della DRE Lombardia n. 12155/2010 riporta il caso di un immobile negli Stati Uniti con canone annuo lordo di 91.000 USD, ridotto poi a soli 955 USD per effetto di spese deducibili di elevato ammontare, sul quale la persona non aveva però pagato imposte in ragione di una deduzione generale allora pari a 3.500 USD: la soluzione adottata era quella per cui il reddito da dichiarare nel quadro RL doveva essere assunto in 955 USD, mentre in nessun caso poteva essere recuperata la deduzione generale, proprio in quanto onere deducibile generico e non invece riferito alla categoria dei redditi immobiliari.

L’art. 70 comma 2 del TUIR, stabilisce inoltre che, se il periodo di imposta estero non coincide con quello italiano, sono tassati nel quadro RL i redditi prodotti nel periodo d’imposta estero che scade nel corso di quello italiano. È il caso del Regno Unito. Tuttavia, in pratica a volte succede che non venga applicata la predetta norma, ma che in sede di controllo il funzionario si basi sul principio generale della tassazione per cassa del contribuente, con necessita di ricalcolo dei redditi esteri per uniformarli al periodo d’imposta italiano.