Una recente ordinanza della Cassazione, la n. 7183 del 2021, ha definito come deducibile ai fini dell’imposta Irap la quota capitale del canone di leasing riferibile al terreno sottostante e pertinenziale al fabbricato.
Questa importantissima sentenza è favorevole a molte società di capitali che detengono immobili in virtù di un contratto di leasing e contabilizzano a conto economico i canoni mensili di locazione finanziaria.
Adempimenti fiscali per gli immobili con canone di leasing
In sede di determinazione delle imposte sui redditi, le società di capitali che redigono i bilanci secondo i principi OIC Italiani e che detengono immobili in proprietà, devono effettuare una ripresa in aumento della base imponibile fiscale ai fini Ires secondo quanto disposto l’art. 36, comma 7, del D.L. n. 223/2006.
Tale previsione è applicata anche alla quota parte dei canoni di leasing imputabili alle aree su cui insistono i fabbricati detenuti in forza di contratti di locazione finanziaria (comma 7-bis dell’art. 36 del D.L. n. 223/2006).
Si tratta di una forfettizzazione imposta dal legislatore che prevede la parziale indeducibilità fiscale al 20% (per la generalità dei fabbricati) o al 30% (per i fabbricati industriali) applicata agli ammortamenti (se immobili di proprietà) o alla quota capitale del canone di locazione finanziaria (se immobili in leasing), a meno che il terreno non risulti scorporato contabilmente dall’immobile.
Principio di derivazione
Malgrado la normativa IRAP preveda una disciplina di determinazione della base imponibile indipendente da quella prevista ai fini IRES, l’Agenzia delle Entrate con le circolari n. 36/E/2009 e n. 38/E/2010 ha affermato che l’indeducibilità del valore delle aree sottostanti o di pertinenza di fabbricati strumentali debba operare anche ai fini della determinazione del valore della produzione netta IRAP (e questo sia per gli immobili in proprietà che per quelli detenuti in leasing).
Ora la sentenza di Cassazione citata è importante perché approva la deducibilità della quota di canone di leasing immobiliare riferita al terreno in virtù del principio di derivazione della base imponibile Irap e della netta separazione in essere attualmente tra le regole della sua determinazione rispetto a quelle delle imposte sui redditi.
Opportunità
Nel caso in cui una società detenga immobili in forza di un contratto di leasing e abbia sempre ripreso fiscalmente ai fini Irap la quota parte riferita al terreno (forfettariamente il 20% per la generalità dei fabbricati oppure 30% per i fabbricati industriali) può presentare istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate per chiedere la restituzione dell’imposta Irap pagata nei 48 mesi precedenti e corrispondente alla ripresa fiscale su detto terreno.