L’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti in merito alle novità introdotte dalla Finanziaria 2024 riguardanti le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi rientranti nel c.d. “Superbonus” e le variazioni dello stato dei beni stessi derivante dai lavori.

Normativa

La Finanziaria 2024 ha modificato, a decorrere dall’1.1.2024, l’art. 67, comma 1, TUIR che, nell’ambito dei redditi diversi, individua le plusvalenze realizzabili a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili.

Il Legislatore ha introdotto la nuova lett. b-bis) riservata alle cessioni di immobili oggetto di interventi rientranti nell’agevolazione c.d. “Superbonus” di cui all’art. 119, DL n. 34/2020.

Prassi per le plusvalenze per gli immobili

Con la Circolare 13.6.2024, n. 13/E l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti in merito all’ambito soggettivo e oggettivo delle nuove disposizioni nonché alle modalità di determinazione della plusvalenza realizzata ed in particolare dalla rilevanza dei costi inerenti i predetti interventi, di seguito illustrate.

Per quanto riguarda l’ambito soggettivo, nella citata Circolare n. 13/E l’Agenzia evidenzia che le nuove disposizioni non hanno modificato la platea dei soggetti che possono conseguire “redditi diversi” di cui al predetto art. 67.

Pertanto, come di consueto, possono realizzare redditi diversi:

• persone fisiche residenti, purché il reddito non sia conseguito nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni;
• società semplici e soggetti ad esse equiparati ai sensi dell’art. 5, TUIR;
• enti non commerciali di cui all’art. 73, lett. c), TUIR, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio di impresa commerciale;
• persone fisiche / società / enti, non residenti, privi di stabile organizzazione in Italia, quando il reddito è considerato ivi prodotto ai sensi dell’art. 23, TUIR;
• persone fisiche / società / enti, non residenti, con stabile organizzazione in Italia, quando il reddito è considerato ivi prodotto ai sensi dell’art. 23, TUIR al di fuori della stabile organizzazione.

Per quanto riguarda l’ambito oggettivo la citata nuova lett. b-bis) interessa

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del DL 19.5.2020, n. 34, … che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

Per rientrare nella nuova fattispecie di plusvalenza tassabile sono quindi necessarie le seguenti condizioni:

• cessione a titolo oneroso (non assume rilevanza la cessione a titolo gratuito);
• immobile oggetto di interventi per i quali spetta l’agevolazione Superbonus;
• cessione entro i 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori (non assume rilevanza la data di acquisto / costruzione dell’immobile oggetto della cessione).

Nella Circolare n. 13/E in esame l’Agenzia precisa che:

• la nuova fattispecie trova applicazione soltanto alla prima cessione a titolo oneroso e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile;
• non rileva la percentuale di detrazione (potenzialmente) spettante;
• rilevano tutte le tipologie di immobili (inclusi quelli non residenziali) oggetto degli interventi agevolati di cui all’art. 119, DL n. 34/2020, a prescindere dalla tipologia di lavori effettuati (trainanti / trainati), dal soggetto che li ha realizzati (proprietario cedente, familiare convivente, locatore, comodatario) e dalla modalità di fruizione della detrazione (cessione del credito / sconto in fattura / utilizzo diretto in dichiarazione);
• in aggiunta alla cessione a titolo oneroso, va fatto riferimento anche alla permuta e al conferimento;
• per determinare il decorso o meno dei 10 anni va considerata la data di fine lavori comprovata dalle abilitazioni amministrative / comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica;
• per espressa disposizione normativa, sono esclusi dalla nuova fattispecie le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione ovvero adibiti ad abitazione principale del cedente / suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione.

La plusvalenza, come di consueto, ai sensi dell’art. 68, TUIR, è determinata dalla differenza tra:

corrispettivo incassato (meno) prezzo di acquisto / costo costruzione dell’immobile ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente.

Per gli immobili acquisiti per donazione si assume il prezzo di acquisto / costo di costruzione sostenuto dal donante.

A titolo esemplificativo, sono considerati costi inerenti:

• le spese notarili e accessorie;
• le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto;
• le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (ristrutturazione / interventi strutturali);
• le spese sostenute per liberare l’immobile da eventuali servitù / vincoli.

Con la modifica del citato art. 68, il Legislatore, ha previsto due limitazioni all’individuazione dei costi inerenti all’immobile ceduto: il prezzo / costo dell’immobile non può essere aumentato delle spese sostenute per l’intero importo o per il 50% a seconda che siano decorsi più o meno 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Merita sottolineare che le specifiche modalità di rilevanza dei costi inerenti all’immobile ceduto sono applicabili soltanto nei seguenti casi:

• fruizione del Superbonus nella misura del 110%;
• fruizione della detrazione tramite cessione del credito / sconto in fattura, ai sensi dell’art. 121, DL n. 34/2020.