La Legge di Bilancio 2024 introduce alcune modifiche alla disciplina fiscale delle cd. locazioni brevi.

Cosa sono le locazioni brevi

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono prestazioni di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici.

Regime della cedolare secca

Sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve è possibile esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3, D.L. 23/2011.

La cedolare è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali regionale e comunale, nonché delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. Le aliquote attuali previste per tale regime sono quella ordinaria del 21% e quella ridotta al 10%, quest’ultima applicabile in caso di locazione a canone concordato. Attraverso il suddetto art. 4 del D.L. n. 50/2017, il legislatore ha previsto espressamente la possibilità di applicare la cedolare secca per le locazioni brevi nella misura del 21%.

Nuova aliquota del 26%

L’articolo 1, comma 63, della Legge di Bilancio 2024, modifica la disciplina vigente (art. 4 del D.L. n. 50/2017) determinando un’aliquota più alta da applicare alle locazioni brevi: dal 21% si passa al 26%, in caso di destinazione a locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, con la possibilità di assoggettare i proventi derivanti dalla locazione di un solo immobile alla minore aliquota del 21%, previa indicazione in dichiarazione dei redditi.

Per un soggetto che nel 2024 concede in locazione breve due unità ad uso abitativo, ci sono, quindi, più alternative percorribili (da valutare sulla base della propria situazione personale): assoggettare i redditi delle due unità alla cedolare secca (uno al 21%, l’altro al 26%), assoggettare il reddito di uno dei due immobili alla cedolare secca al 21% e l’altro al regime ordinario IRPEF oppure assoggettare al regime ordinario IRPEF entrambi i redditi percepiti.

Intermediari e soggetti non residenti

La ritenuta applicata dagli intermediari immobiliari residenti o da soggetti, parimenti residenti, che gestiscono portali telematici intervenendo nell’incasso dei canoni, ferma al 21%, sarà operata a titolo di acconto, qualora siano destinati alla locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, ovvero nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca.

Gli intermediari immobiliari o i soggetti che gestiscono portali telematici non residenti che dispongono di una stabile organizzazione in Italia, adempiono agli obblighi previsti tramite l’organizzazione stessa.

I soggetti residenti al di fuori dell’Unione Europea, in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione europea, utilizzano quest’ultima per adempiere alle obbligazioni. In mancanza di stabile organizzazione, gli stessi soggetti, in qualità di responsabili d’imposta, ai fini dell’adempimento degli obblighi previsti sono chiamati alla nomina di un rappresentante fiscale.