Gli affitti brevi, in questo momento, sono uno dei “trend” più popolari portato alla ribalta mediatica anche a seguito della difficoltà di trovare immobili in affitto da parte di studenti e lavoratori e ad un sensibile aumento dei canoni di locazioni richiesti.

Questo tipo di locazioni offrono numerosi vantaggi sotto vari punti di vista. Proprio per questo in molti stanno valutando di diventare host di Airbnb in Italia, gestendo direttamente immobili di proprietà o immobili di terzi. Ad oggi, come si legge sul sito internet di Airbnb, sono 2,9 milioni i proprietari di case che utilizzano Airbnb, per un ammontare di soggiorni medi per notte pari a 800.000.

Per capire l’effettiva redditività di questa attività è necessario analizzare anche l’impatto fiscale derivante dagli affitti percepiti.

I possibili regimi fiscali per gli affitti brevi con Airbnb

A fine anno, i guadagni che si ottengono dagli affitti vanno a creare un reddito, che dovrà essere dichiarato sia se percepiti come persona fisica, sia nel caso di svolgimento dell’attività professionale con partita iva.

Con l’introduzione della cedolare secca per gli affitti brevi, si potrà quindi scegliere tra due diverse forme di imposizione fiscale:

• Tassazione ordinaria IRPEF o in alternativa
• Cedolare secca.

Nel caso di svolgimento dell’attività di affittacamere con partita iva i redditi così prodotti andranno assoggettati a redditi di impresa e sarà pertanto precluso l’accesso al regime della cedolare secca.

Airbnb: Cedolare secca Vs IRPEF

Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime facoltativo sostitutivo al versamento dell’IRPEF e delle addizionali che consente di inglobarle in un’imposta sostitutiva fissa, ovvero la cedolare secca, che sarà pari al 21% degli introiti complessivi ottenuti dall’attività di affittacamere con Airbnb. È possibile optare per la cedolare secca sia nei casi di redditi da affitti brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia da contratti di sublocazione breve stipulati da un comodatario.

IRPEF

Nel caso in cui i redditi derivanti dagli Affitti Brevi, siano soggetti a IRPEF, il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).

In questo caso andrà effettuata una distinzione:

1. Immobili di proprietà: Il reddito prodotto da locazione breve rientra tra i redditi fondiario, e sarà pertanto imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%;
2. Immobili sublocati: In questo caso il reddito prodotto dalla sublocazione breve verrà considerato tra i redditi diversi

Quali sono i servizi accessori che posso fornire senza che la mia attività sia considerata commerciale?

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che la locazione breve può prevedere la fornitura di quei servizi strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile, quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, etc.

Mentre sono esclusi servizi che richiedono un livello seppur minimo di organizzazione, quali:

• la fornitura della colazione e la somministrazione di pasti;
• la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, etc.

Se si intende fruire tali ultimi servizi, infatti, l’attività di locazione potrebbe essere considerata come attività commerciale con obbligo di apertura della Partita Iva.